Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV): importante ferramenta para o planejamento do espaço urbano.

Em 1988 a Constituição Federal, em seus artigos 182 e 183, estabeleceu as diretrizes da política urbana nacional, cuja regulamentação foi instituída por intermédio da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001. Denominada Estatuto da Cidade esta lei tem por finalidade regrar o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.

A sustentabilidade das cidades constitui-se o principal objetivo da Lei e está diretamente associada à nova forma de apropriação do espaço urbano, baseada na função social da propriedade. As propriedades, e seu uso, não mais se restringem ao interesse privado, sendo preservado o direito de todos à cidade, a saber, aos recursos naturais, serviços, infraestrutura e qualidade de vida.

Refletindo a consciência de que o meio urbano é o ambiente com o qual os seres humanos mais interagem, ficou evidenciado que a qualidade de vida nas cidades está diretamente associada ao controle das atividades nelas desenvolvidas. Mecanismos de gestão urbana passaram, então, a ser implementados na tentativa de reverter cenários desfavoráveis. Um destes instrumentos é o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV). Trata-se de um instrumento contemporâneo, que se fundamenta no cumprimento da função social da propriedade.

Busca-se em um EIV, preponderantemente, avaliar a repercussão do empreendimento sobre o desenho, infraestrutura e paisagem urbana; sobre as atividades humanas e sobre os recursos naturais da vizinhança.

Assim preconiza o Estatuto da Cidade:

Art. 36. Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo doPoder Público municipal.

 

Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:

I. adensamento populacional;

II. equipamentos urbanos e comunitários;

III. uso e ocupação do solo;

IV. valorização imobiliária;

V. geração de tráfego e demanda por transporte público;

VI. ventilação e iluminação;

VII. paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

O EIV é, portanto, um documento de análise urbanística e ambiental de âmbito municipal e se destina a empreendimentos habitacionais, institucionais ou comerciais que impactem o meio ambiente construído e aborda tópicos corriqueiros em qualquer estudo de planejamento urbano como tráfego de veículos, infraestrutura, produção de ruídos, equipamentos, entre outros.

Assim, o Estudo de Impacto de Vizinhança é uma “modalidade específica de avaliação de impacto ambiental adaptada a empreendimentos e impactos urbanos” (Sánchez, 2008, p.88), em que o seu foco, por outro lado, deve ser a relação que o empreendimento estabelecerá com a população potencialmente afetada.

É ainda um instrumento de democratização da gestão urbana e da tomada de decisões, na medida em que busca compatibilizar o interesse econômico particular com o interesse público e garantia de direitos fundamentais. Segundo Oliveira & Araújo Junior, “o EIV está situado no tênue limite entre o direito privado, que regula a relação entre vizinhos no exercício de seu direito de propriedade, e o direito público, que estabelece as limitações urbanísticas e ambientais para o exercício deste mesmo direito, considerando-se, no entanto, os interesses da coletividade”.

Assim, o foco deste estudo é a relação que o empreendimento estabelecerá com a população potencialmente afetada, tendo uma dupla finalidade: a) intermediar a relação entre o empreendedor, à população afetada e o poder público municipal; e b) identificar e quantificar os impactos potenciais de determinado empreendimento ou atividade sobre a qualidade de vida da população do seu entorno.

Quais empreendimentos urbanos estão obrigados a desenvolver o EIV?

Em linhas gerais, qualquer empreendimento ou atividade que, por seu porte ou natureza, possam causar impactos ambientais relacionados à sobrecarga na capacidade de atendimento da infraestrutura urbana e viária, bem como à deterioração das condições da qualidade de vida do entorno devem desenvolver um EIV no âmbito da aprovação do projeto junto aos municípios. Cabe ressaltar que as definições e limites de impacto para determinação da exigência, ou não, do estudo é definida em lei específica em cada município. Sendo assim, o empreendedor deve, antes de iniciar suas atividades de aprovação, verificar a legislação urbanística-ambiental do município onde está desenvolvendo seu projeto.

Quem pode desenvolver o EIV?

Há vários profissionais que podem assumir a responsabilidade técnica pelo EIV: Geógrafos, Urbanistas, Arquitetos, Engenheiros Civis etc. são alguns deles. Contudo, por se tratar de um estudo multidisciplinar, o empreendedor que necessitar de um EIV, deve procurar uma empresa que possua uma equipe que o desenvolva. Acreditamos no ideal de que esta equipe possua representantes de diversas áreas do conhecimento, concernentes à temática do estudo, para evitar que o mesmo não reflita a realidade observada.

Quais as conseqüências do EIV ?

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O bom desenvolvimento do EIV produz vantagens para o empreendimento e para a vizinhança afetada. Através das medidas mitigadoras de possíveis impactos ele pode evitar, como exemplo, que o tráfego na área de vizinhança seja adensado além dos limites aceitáveis, melhorar as condições de acessibilidade, aumento no fornecimento de serviços básicos etc.

 

Contudo, se mal elaborado, os prejuízos são incontáveis. Para a vizinhança o reflexo negativo pode ser permanente, trazendo transtornos à vida das pessoas e, ainda, prejuízos financeiros com a desvalorização imobiliária ou mesmo com a gentrificação. Para o empreendedor, os prejuízos podem acarretar um aumento no custo de implantação, uma imagem negativa do mesmo frente ao mercado e, ainda, a falência do projeto devido ao impacto financeiro negativo ou mesmo a não aprovação pelo órgão de fiscalização competente.

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